Vivo de alquiler porque no puedo comprar la casa en la que querría vivir. Esto no es una decisión vital; No he llegado casi a los cincuenta años, contemplado las ventajas de las distintas formas de tenencia inmobiliaria y decidido que lo mío es la libertad de espíritu que proporciona poder mudarme cada pocos años con mis muebles, mis libros, mis minis y mis hijas.
Y como yo, unos cuantos millones de españoles.
Esto, por alguna razón, parece resultar ofensivo para una determinada clase de propietario que considera que el hecho de poseer una vivienda le otorga no sólo el derecho a obtener una rentabilidad por ella, sino también el de decidir qué partes de la Ley de Arrendamientos Urbanos está dispuesto a cumplir. Porque alquilar una vivienda en España se ha vuelto imposible, según nos cuentan estos tipos.
La inseguridad jurídica. La intervención del mercado. La protección del inquilino. Los cinco años -siete si eres gran tenedor-. Las actualizaciones de renta. El Gobierno. Los inquiokupas, naturalmente. Siempre los okupas. Uno escucha a determinados propietarios y tiene la impresión de que poner un piso en alquiler es una actividad filantrópica de altísimo riesgo, situada jurídicamente en algún punto entre abrir un comedor social en Mogadiscio y prestar dinero a un desconocido en un casino y no una actividad económica con una rentabilidad media entre el 3,5 y el 8%. Y por ello siguen alquilando.
Sólo que algunos listos han encontrado una solución: Once meses.
Buscad un piso de alquiler en Madrid. Encontrareis una sorprendente cantidad de propietarios dispuestos a alquilar su vivienda durante exactamente once meses. Pro lo visto, España está llena de Erasmus de cuarenta y siete años, trabajadores desplazados y profesores visitantes que llegan en octubre y, exactamente once meses después, evaporan todas sus pertenencias y desaparecen. Ironía. No es eso lo que está ocurriendo.
Lo que ocurre es que se ha extendido entre estos tipejos la creencia de que escribir «CONTRATO DE TEMPORADA» en la primera página y «DURACIÓN: ONCE MESES» en la segunda hace desaparecer la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El pequeño inconveniente es que la ley no dice eso en ninguna parte.
La LAU distingue entre el arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y el arrendamiento por temporada. Y la diferencia entre ambos no es que uno dure doce meses y el otro once. Es la causa. Si usted viene a Madrid a hacer un máster durante nueve meses, necesita una vivienda temporal. Si lo trasladan durante un año por trabajo, necesita una vivienda temporal. Si está haciendo unas obras en su casa y necesita vivir en otro sitio durante cuatro meses, necesita una vivienda temporal y para eso existe el contrato de temporada.
Si usted alquila un piso porque necesita una casa en la que vivir indefinidamente, la cosa cambia bastante. Y no importa demasiado que en la portada del contrato alguien haya escrito TEMPORADA con mayúsculas o que el propietario haya decidido que dentro de once meses usted desarrollará espontáneamente la necesidad de vivir en otro sitio. Los contratos -las cosas- son lo que son, no lo que las partes deciden llamarlos. Una vaca no se convierte en caballo porque escribamos CABALLO en el lomo.
Y esto nos lleva al propietario indignado, que explica en redes sociales que la regulación está expulsando la vivienda del mercado del alquiler mientras anuncia la suya por once meses para intentar que esa misma regulación no se le aplique. Porque hay una diferencia importante entre decir «las normas actuales hacen que no me resulte rentable alquilar mi vivienda» y decir «como las normas actuales no me gustan, voy a fingir que mi inquilino está aquí de vacaciones». Lo primero es una posición perfectamente legítima y lo segundo tiene otro nombre -uno muy feo-.
Si la regulación hace que alquilar su vivienda no le compense, existe una solución extraordinariamente sencilla: No la alquile; nadie está obligado a ser casero.
Véndala y compre letras del tesoro. Déjesela a sus hijos. Pida una hipoteca sobre ella. Lo que usted no tiene es un derecho constitucional a obtener de un piso la rentabilidad que considere adecuada bajo las condiciones jurídicas que le parezcan convenientes porque la propiedad otorga derechos y también impone límites. Resulta curioso que haya que explicarlo precisamente a quienes pasan el día hablando de seguridad jurídica.
Y después están los listos. Los del rent to rent.
Porque no podía faltar en esta historia alguien que descubriese cómo ganar dinero con una vivienda sin tener siquiera la molestia de comprarla. La teoría es maravillosa: alquilo un piso, lo divido económicamente en habitaciones, realquilo esas habitaciones por separado y me quedo con la diferencia.
Si me dieran un euro por cada video con un chaval de Pozuelo de veintisiete años delante de un coche que posiblemente tampoco sea suyo explica cómo generar «ingresos pasivos» sin capital y cómo usted sigue levantándose a las siete de la mañana porque tiene mentalidad de pobre tendría un par de euros, probablemente – pero me sirve para explicar el asunto-
El rent to rent no es una institución jurídica típica – tipificada, no de habitual-. Es un nombre en inglés que hemos puesto a determinadas operaciones de arrendamiento y subarrendamiento porque «realquilar el piso de otro» queda bastante peor en Instagram y TIK TOK. Y el subarriendo de vivienda ya tenía reglas antes de que llegasen los gurús. La LAU exige, en los arrendamientos de vivienda, consentimiento escrito del propietario, sólo permite el subarriendo parcial y establece límites a su precio. Además, el legislador empieza a cerrar otras vías de escape. Cataluña ya ha establecido que, en los supuestos sujetos a su regulación, trocear contractualmente una vivienda no permite multiplicar alegremente la renta: la suma de las habitaciones no puede utilizarse como mecanismo para superar el límite aplicable a la vivienda completa.
Y existe una reforma estatal en tramitación que apunta precisamente en esa dirección, aunque todavía no está aprobada.
Y ojo, alquilar habitaciones no tiene nada de malo. Se ha hecho toda la vida. Lo hace el estudiante que comparte piso, quien necesita reducir gastos o el inquilino que, con autorización, subarrienda una habitación que no utiliza. Otra cosa es convertir la fragmentación de una vivienda en un modelo industrial destinado a conseguir de cuatro personas lo que no puedes cobrarle legalmente a una.
Eso no aumenta la oferta de vivienda. La exprime. Y el inquilino que simplemente necesitaba una casa ha firmado uno de esos contratos de once meses, y el día 334 debe empezar a embalar los platos.
Pregúntese por qué su contrato es “temporal”. ¿Está desplazado temporalmente? ¿Estudia durante un periodo determinado? ¿Tiene otra residencia habitual? ¿Existe alguna circunstancia concreta que explique que dentro de once meses deje de necesitar esa vivienda? ¿O simplemente respondió a un anuncio de un piso, explicó que buscaba una casa para vivir y la inmobiliaria le puso delante un contrato de temporada porque «el propietario sólo alquila así»?
Si es esto último, guárdalo todo: El anuncio. Los mensajes. Los correos electrónicos. El empadronamiento. Los suministros. La escolarización de los niños. La correspondencia. Cualquier elemento que permita demostrar cuál era la finalidad real del arrendamiento.
Y antes de marcharse porque el propietario le comunique solemnemente que «el contrato termina», consulte con un abogado. Quizá tenga que irse; quizá no. Quizá consiga que el biutre cague un poco mas blando durante unos días. Eso dependerá de las circunstancias reales y del contrato, no de una misteriosa frontera jurídica situada entre el mes once y el doce.
Los propietarios tienen derecho a cobrar sus rentas, a que se cuide su propiedad, a reclamar frente a quien incumple y a obtener una rentabilidad por su inversión. Lo que no tienen es derecho a escoger qué leyes se les aplican y si un negocio sólo resulta rentable mientras la persona que está al otro lado desconozca sus derechos, quizá el problema no sea la regulación.
Quizá el problema sea el negocio.